三大红盘、四大粉盘五月将出？撞车怎么选？ | 房叔说No.456
共6盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
相比于4月上旬已出如海潮望月城、杭珹未来中心、潮听映月、沁桂轩等一系列红盘、粉盘，将过上旬的5月还未有像样的新盘推出；
五一假期中登记的杭珹未来中心、溪悦云和园目前已出社保排序结果，除此以外，其余楼盘的登记稍显平静。
根据各项目的建设推进估量和销售放风，5月的重头戏极大概率将在中下旬上演：
高端改善一直翘首期待的杭州国际金融中心、K11住宅江明月朗园目前终于有了较为明确的节点和信息，新房户型面积“天花板”的海潮望月城也预计将加入混战；
此外，5月中下旬还将上场如钱江新城二期栖江揽月轩、城东新城会潮悦府、运河新城河映云集等粉盘，值得社保稍低的刚需、改善客群关注。
| PART 2 |
杭州国际金融中心盘踞着京杭运河和钱塘江交汇的黄金地段，约17.5万方的占地面积规划了住宅、写字楼、商场、酒店、世界级摩天轮、主题公园等多元业态，并通过下沉式广场、地面路网、空中连廊等步行通道将各业态串联；
城市封面级的地段，涵盖商业、文化、住宅等多元高端业态，并由具备强大商业运营能力的新鸿基打造，杭州国际金融中心的热度在全城改善客群的期待下处在顶端。
杭州国际金融中心住宅精装限价6.98万元/㎡，整盘规划了7幢共653套住宅；预计5月下旬或6月上旬首开3#、4#两幢，共232套房源，建筑面积约157㎡、176㎡、192㎡及320㎡顶跃，总价预计1095万元起步；
楼盘楼下便是6、9号线交汇的三堡站，与钱江外国语实验学校之间距离约750m，与贝塞思国际学校之间距离约450m；
若闲暇休憩，可沿钱江路往西步行约550m至渔人码头公园，或再往南拐弯，步行约300m至上城区体育中心。
江明月朗园和海潮望月城坐落在杭州城站一侧，而这里将打造I级的望海潮TOD：以地铁站点为核心，将城站、K11、未来社区、贴沙河公园等无缝连接，形成商业、文化、休闲、居住等的立体天空之城；
在望江新城核心位置，打造集K11艺术购物中心、甲级商厦、服务式公寓、瑰丽酒店及住宅等一体的综合项目，是沉淀的老城底蕴与现代高端的综合建筑的碰撞；而其中的住宅坐享着碰撞之中的红利；
周边建有勇进实验学校（海潮路校区）、7号线莫邪塘站、1号线婺江路站，及在建邻里中心、幼儿园。
江明月朗园精装限价6.98万元/㎡，规划了10幢共930套住宅；预计5月下旬首开774套，主力户型约116㎡、127㎡、137㎡、144㎡、167㎡、183㎡、224㎡，总价起步约800万元；
海潮望月城精装限价同样是6.98万元/㎡，规划了4幢共212套住宅；预计加推剩余80套房源，主力户型约272㎡、282㎡、286㎡、483㎡，总价起步约1500万元。
这三大改善红盘首先从面积段和价格比较，江明月朗园户型起步相对较小，起步总价成本要求相对较低；海潮望月城户型起步最大，起步总价最高；
其次从首开/加推套数比较，江明月朗园首开套数较多，海潮望月城加推套数最少。
若三盘相撞，江明月朗园首开套数较多，七千多户才会触发社保排序的容量对社保较低的高预算人群相对友好；
海潮望月城总价起步高，加推套数少，参考首开入围1201户家庭的社保要求（有房家庭社保要求149个月，无房社保要求64个月），收官80套房源的社保要求大概率不低；
但在80套容易触发社保而选择其他楼盘的反向思维存在的情况下，海潮望月城中签率也有爆冷的可能性；
杭州国际金融中心的套数及户型面积均处在中间档，两千多户触及社保的容量，大概率社保要求也不低，如果三盘对冲中低社保才有机会。
此外，占据三线交汇TOD的杭珹未来中心已领预售证，精装限价3.61万元/㎡，户型面积约120-139㎡，总价起步约420万元；
鉴于市面上400-500万元价格段的楼盘难与杭珹未来中心匹敌，新一轮的加推预计入围要求依旧严苛，像上次这样爆冷的概率较低。
栖江揽月轩所在的钱江新城二期是主城沿江的最后一块核心地块，按整拆整建的标准开发，从长期看，钱二的潜力不低，具体分析可以参考《钱二究竟值不值得买？ | 房叔说No.453》；
栖江揽月轩与9号线五堡站之间距离约950m，到钱塘快速路入口距离约400m；周边较近的学校有御道幼儿园、钱江外国语学校、钱江贝赛思实验学校等及新增开办的天长小学观潮校区；
楼盘收官加推263套住宅，精装限价6.6万元/㎡，建筑面积约144-195㎡，总价起步约950万元；
首开中签率约26%，栖江揽月轩对于社保较低的高预算人群而言，属比较容易上车的粉盘。
背靠江河汇“好乘凉”的还有城东新城，其中纯新盘会潮悦府预计在5月亮相；会潮悦府处在夏衍第二小学西侧，与6号线元宝塘站之间距离约350m，去往江河汇核心三堡不过两站地铁的距离；
相对江河汇6.98万元/㎡的限价，城东新城的4.65万元/㎡显得友好许多；而会潮悦府规划了16幢可售高层，主力户型约135-165㎡，这意味着总价成本需在620万元以上；
会潮悦府首开3#、8#、9#，共126套；首开三幢处在楼盘中间靠北侧，南侧的快速路影响相对会小些，且8#、9#南侧可享园区景观水池，城东侧改善可关注。
另一个即将首开的纯新盘河映云集处在发展之中的运河新城，依托从历史中来的京杭大运河，打造一片大牌设计的综合性、高规格新城；
而因有着上塘高架路、留石高架桥交叉加持，河映云集往东接秋石高架路去往城东、钱江新城；往西接莫干山路去往黄龙、城西；往南去往武林、西湖，可兼容的通勤范围较广，交通条件较为便利；
楼盘西北侧在建上海世外实验学校，东侧规划九年一贯制学校及幼儿园，周边的学校资源也是齐全；
河映云集规划了18幢可售住宅及不同于传统菜场的邻里中心，精装限价3.8万元/㎡；首开14#、15#、16#、18#，共396套，建筑面积约107㎡、128㎡，总价起步约410万元。
而市北两大粉盘潮听映月和沁桂轩也有可能加推，精装限价均为3.75万元/㎡，前者剩余256套，主力户型约127-183㎡，总价起步约470万元；后者剩余304套，主力户型约106-168㎡，总价起步约400万元；
在首开对撞竞争中，潮听映月256套触发了社保排序，其中有房家庭需93个月社保入围，E类人才需6个月社保入围；沁桂轩266套房源吸引了2210户登记，中签率12.04%；
后续二推，两盘对撞的可能性依旧很大；沁桂轩剩余房源数相对多些，不过在后续新房限价上涨和首开不触发社保带来的影响下，沁桂轩二开的热度不一定比首开低，登记还需关注实际情况。
| PART 4 |
总结一下5月预计会开的红盘、粉盘：三大红盘杭州国际金融中心、江明月朗园、海潮望月城，社保幼子的高预算人群无脑冲江明月朗园，社保中间档人群关注国际金融中心、海潮望月城的实际登记情况，社保巨子看个人喜好；
高预算的社保幼子的另一个选择是粉盘栖江揽月轩，周边界面暂时不佳，长期潜力仍在；
预算在600万元以上的改善客群可关注会潮悦府，与江河汇距离较近，可辐射到江河汇一定的发展红利；
预算在400-500万元的主城改善客群可重点关注河映云集，规划一千多户可营造出大社区氛围，又处在运河往北顺势延续的发展重心，潜力较大；
而滨江、江南等地400-500万元预算客群，可关注市北的潮听映月、沁桂轩，两盘剩余560套房源，一旦撞车依然是社保幼子的上车良机。
2022杭州地铁楼盘图（5月版）
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